상가 임대차 보호법 / 상가 경매 대항력 / 상가 권리금

안녕하세요 노란민들레입니다.


제가 살고 있는 동네는 이제 막 만들어지고 있는 신도시입니다. 새 아파트들과 새 건물들이 즐비하죠. 그래서 그런지 초창기에서 공실 많은 상가가 대부분이었는데, 조금씩 조금씩 상가에 가게가 들어오고 있습니다. 제가 교촌치킨을 참 좋아하여, 교촌치킨 장사하면 어떨까 고민하던 사이에 교촌치킨이 들어오고, 공차의 버블티를 좋아하여 공차를 하면 어떨까 고민하던 사이에 공차가 들어오더군요. 하하.

저는 상가를 갖고 있는 건물주가 아니므로, 가게 사업을 하려면 상가 임대차가 꼭 필요합니다. 사업을 시작하기 전, 상가 임대차에 대해 알아보려고 합니다.

상가임대차

상가의 임대차는 상가건물 임대차보호법에 따르게 됩니다. 법의 내용에 따르면, 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가 건물이 임대차의 대상이 됩니다.


그리고 민법에 따른 임대차를 보면, 당사자 일방이 상대방에게 목적물(상가건물)을 사용/수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임(월세)를 지불함으로써 임대차계약이 성립하게 됩니다.

상가건물 임대차보호법

● 상가건물 임대차 보호법의 적용

1. 사업자등록 대상 상가건물
2. 임대차 목적물 영업용 사용
3. 지역별로 정해진 보증금 이하의 임대차

※ 대항력, 계약갱신요구, 표준권리금계약서 작성, 차임(월세)연체와 해지 등의 경우, 지역별로 정해진 보증금을 초과하는 임대차에도 적용 가능

상가건물 임대차 보호법은 민법에 우선합니다. 상가건물 임대차 보호법을 위반한 약정은 효력이 없습니다.

  상가건물의 주인이 바뀌었을 경우  

상가거물의 주인이 바뀌거나 압류되었다고 하더라도, 대항력을 갖춘 임차인이라면 상관이 없습니다.

● 상가 임차인의 대항력 요건

상가건물 임차인은 등기를 하지 않아도

- 상가건물을 인도
- 사업자등록을 신청한 경우

대항력을 갖추게 됩니다.


● 대항력 갖춘 임차인의 권리

임차인은 아래 사람에 대해 임대차 내용을 주장할 권리가 있습니다.

- 임차 상가건물의 양수인(새로운 건물주겠죠?)
- 임대할 권리를 승계한 사람
- 임차 상가건물에 관해 이해관계가 있는 사람

대항력 발생시기는 상가건물의 인도와 사업자 등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생합니다.

● 상가건물이 경매로 넘어갔다면?

- 임차권은 없어짐
- 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우엔 대항력이 그대로 남아 있으므로 임차권은 소멸되지 않음!
- 임대차보호법에 따라 우선변제요건을 갖추었다면 제일 먼저 보증금을 받을 수 있음
(우선 변제 요건엔 대항요건+임대차 계약서에 확정일자 취득, 주택임대차랑 비슷하네요!)

상가건물 보증금 올리는 것? 내리는 것?

상가건물의 보증금을 올리느냐, 아니면 내리느냐는 참 중요한 안건이죠. 임대인은 증액을 요구할 것이고, 임차인은 감액을 요구하고 싶겠죠.

주변 차임(월세)가 만일 늘었다면, 임대인은 증액을 청구할 수 있습니다.

다만, 임대차 계약 또는 약정한 차임을 증액한 후, 1년 이내 증액 청구는 금지!
증액 청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액하는 청구도 금지!(5% 중요)

보증금이나 월세를 올렸다면, 증액 부분에 대한 임차 계약서를 작성해야 하고, 임차인은 그 계약서에 다시 확정일자를 받아야 합니다(경매 대비!).

임차인의 감액청구도 가능합니다. 그리고 감액을 하지 않는다는 특약을 걸었더라도 이것은 상가건물 임대차보호법에 위배되기 때문에 효력이 없습니다.

상가의 권리금

상가건물의 권리금은 상가건물에서 영업하는 임차인이 영업시설, 노하우 등을 이용하는 대가로 기존 임차인에게 지급하는 돈을 뜻합니다. 주택에서는 이런 개념이 없죠. 상가에만 있습니다. 부동산 매물을 보면, 뭐 국밥전수, 편의점 권리금 있음 요런 문구가 보이거든요.

이 권리금은 다음 임차를 하려는 새로운 임차인에게만 받을 수 있습니다. 임대인 즉, 상가의 건물주에겐 받을 수 없습니다. 보증금만 임대인에게 요구할 수 있지요.

다만 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금 지급받는 것을 방해해선 안되요.


이상 상가에 대한 정보를 알아봤습니다. :)



출처: pixabay, 생활법령센터